Każdy kto choć raz miał styczność z nieruchomościami, czy to jako sprzedający, czy kupujący, przyjmujący spadek lub najemca z pewnością musiał spotkać się z księgami wieczystymi. Co to za twór i do czego może się przydać każdemu kto obraca się w temacie nieruchomości? Postaram się dać odpowiedź w dzisiejszym wpisie.

Czym są księgi wieczyste?

Księgi wieczyste (Kataster) to rejestr publiczny – zestaw dokumentów dotyczących nieruchomości. Pozwala on sprawdzić podstawowe informacje dotyczące tego kto jest właścicielem nieruchomości, czy jest ona w jakiś sposób obciążona (np. służebnością na rzecz innej osoby lub organizacji). W księgach wieczystych znajduje się precyzyjny opis nieruchomości (lokalu, mieszkania czy gruntu) oraz rodzaj praw z nim związanych. Obecnie rejestr ksiąg wieczystych jest prowadzony w formie elektronicznej jednak przed epoką komputeryzacji wszystko było prowadzone w formie papierowej. Księgi papierowe to również stare założone w XIX wieku księgi dawne.

Skąd wzięły się księgi wieczyste?

Pierwsze wiadomości o metodach spisu i opisu gruntów pochodzą już z epoki starożytności. Najstarsze wzmianki pochodzą z Chin i Egiptu. W Polsce już w XIII wieku zaczęły się pojawiać zapisy o nadaniach ziem przez ówczesnych władców (czasem nawet dużych obszarów). Na potrzeby osadnictwa ustalano wysokość opłat czynszowych z czasem zamienionych lub wypartych przez pańszczyznę. Kwoty były określane orientacyjnie ponieważ nie znano sposobów dokładnego pomiaru powierzchni uprawianej ziemi. W XVI wieku powstały rejestry pomiarowe, które do połowy XIX wieku były dowodem w sporach granicznych i przy uwłaszczeniu chłopów. W okresie rozbiorowym w Polsce obwiązywały trzy systemy prawne, których zasadniczym celem była ewidencja gruntów oraz innych nieruchomości i związanych z nimi praw własności i zastawów hipotecznych (tzw. księgi hipoteczne). Powstały w okresie międzywojennym kataster, który starał się ujednolicić i połączyć w jedną całość porozbiorową rzeczywistość wykorzystywano nie tylko do wymiaru podatku gruntowego ale również do innych zagadnień związanych z nieruchomościami. Po II wojnie światowej wprowadzono jednolity kataster gruntowy i budynkowy na terenie całego kraju, który wykorzystywał dotychczasowe materiały, w tym także te pochodzące z byłych zaborów.

Co powinienem wiedzieć o KW? (zasady ksiąg wieczystych)

Rejestr ksiąg wieczystych rządzi się kilkoma ważnymi zasadami, które warto znać.
Zasada jawności ksiąg wieczystych – dostęp do ksiąg jest jawny i możliwy dla każdego. Nie ma żadnych ograniczeń i żadna strona transakcji nie może się zasłonić nieznajomością wpisów ani wniosków, o których wzmiankowano w KW.
Zasada domniemania zgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym – przyjmuje się za pewne, że treść wpisana do księgi istnieje faktycznie, natomiast to co jest wykreślone – nie istnieje.
Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych – w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe.
Doskonałym przykładem może być sytuacja, która miała miejsce w jednym z miast w Polsce. Kupujący sprawdził treść KW i na tej podstawie zdecydował się dokonać transakcji. Po pewnym czasie bank kredytujący tą nieruchomość poprzedniemu właścicielowi (który przestał płacić raty) zorientował się, że w KW nie została wpisana hipoteka zabezpieczająca kredyt udzielony na zakup. Nowy właściciel nie wiedział o istniejącym kredycie i działał w dobrej wierze. Bank chcąc zabezpieczyć swoje roszczenia wystąpił z wnioskiem do sądu o ujawnienie wierzytelności jednak sąd odrzucił to roszczenie powołując się właśnie na zasadę rękojmi wiary publicznej.
Musisz jednak pamiętać, że zasada ta nie jest 100%. Nie działa ona w przypadku, gdy są ustanowione prawa z mocy ustawy, jest umowa dożywocia, są ustanowione służebności na podstawie decyzji organów państwowych (nie wszystkich), istnieją służebności drogi koniecznej albo ustanowione są w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia a także gdy istnieją służebności przesyłu. Rękojmia wiary publicznej nie będzie również obowiązywała, gdy pojawi się w KW wzmianka o wniosku, skardze na orzeczenie referendarza, apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w KW z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

Konstrukcja księgi wieczystej – czyli co jest w KW.

Księga wieczysta, którą możesz zobaczyć na każdym komputerze mającym dostęp do sieci internetowej składa się z czterech podstawowych działów zawierających szczegółowe informacje dotyczące nieruchomości. W przykładzie użyłem KW dla własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu, konstrukcja dla wszystkich KW jest identyczna – różnice dotyczą jedynie typów własności oraz oznaczenia nieruchomości (w przypadku działek będzie oznaczenie numeru działki). Ostatnio pojawia się link z KW w wersji elektronicznej do geoportalu na którym można zobaczyć konkretną nieruchomość na mapie. Nie zawsze ta funkcjonalność działa poprawnie. Czasami link przekieruje Cię bezpośrednio do działki na mapie a czasem niestety jedynie do mapy głównej, w takim przypadku musisz samodzielnie znaleźć interesującą Cię nieruchomość.

  • Dział I dzieli się na dwie części:
    • Dział I-O – oznaczenie nieruchomości
  • Dział I-Sp – spis praw związanych

W tych dwóch podrozdziałach znajdziesz podstawowe informacje dotyczące oglądanej nieruchomości takie jak: lokalizacja (szczegółowa), powierzchnia lokalu czy działki, jego przeznaczenie, ilość izb, ilość lokali w budynku i numery ich ksiąg wieczystych, informacje dotyczące części wspólnych budynku, udziały właściciela nieruchomości w częściach wspólnych, jeżeli istnieje służebność drogi koniecznej (to oznacza, że ktoś musi przejechać przez część działki, aby dostać się do swojego domu lub odwrotnie tzn. ty masz prawo przejazdu przez czyjąś nieruchomość aby dostać się do siebie).

  • Dział II – Własność
    zawiera informacje dotyczące prawa własności do danej nieruchomości. Tutaj są zapisani wszyscy właściciele wraz z informacją o wielkości ich udziałów.

  • Dział III – Prawa, roszczenia i ograniczenia

w tym dziale znajdziesz informacje, które określają tzw. prawa rzeczowe i obciążenia związane z tą konkretną nieruchomością (z tego działu są wyłączone hipoteki, które mają swój osobny dział). Znajdziesz tutaj zapisy dotyczące między innymi prawo innych osób do przechodzenia czy przejazdu przez działkę, prawo do korzystania z infrastruktury (np. placu zabaw dla dzieci) znajdujących się na tej nieruchomości, prawo przesyłu – czyli możliwość firm zajmujących się dostawami prądu, gazu, wody czy odprowadzania ścieków (lub innych mediów np. telekomunikacji) do korzystania z tej nieruchomości (również wstępu pracowników w celu wykonania przeglądów czy konserwacji urządzeń). Jednym z ważniejszych wpisów jakie mogą znaleźć się w tym dziale to informacja o tym czy na przeglądanej nieruchomości nie jest prowadzone postępowanie komornicze czyli czy komornik nie będzie czasem chciał sprzedać tej nieruchomości tytułem spłaty jakiś długów ciążących na właścicielu.

  • Dział IV – Hipoteka

to osobny dział, w którym znajdziesz informacje o ciążących na nieruchomości hipotekach. Zazwyczaj są to wpisy wynikające z umów kredytowych zaciągniętych na zakup lub budowę domu ale może się również pojawić wpis o hipotece umownej. Taki wpis oznacza, że właściciel nie musiał wyrazić na taki wpis zgody a został on zamieszczony tam poprzez postanowienie sądu, prokuratora lub decyzji administracyjnej. Należności z wpisanych hipotek można dochodzić od każdego właściciela niezależnie od tego czy jest to faktyczny dłużnik czy też kolejny właściciel.

Na co zwracać szczególną uwagę przeglądając KW.

W każdym z działów może znaleźć się wpis „wzmianka w księdze wieczystej” to możesz przypuszczać, że do działu KW w której znalazłeś wzmiankę został złożony jakiś wniosek i oczekuje on na wpis. Nie dowiesz się jednak czego może dotyczyć ten wpis dlatego najlepiej będzie udać się do Sądu Rejonowego do Wydziału Ksiąg Wieczystych i tam sprawdzić jaki dokument został złożony i czego dotyczy dana wzmianka.
Kolejnym ważnym wpisem, który powinien wzbudzić Twoją czujność to „komentarz do migracji”. Tutaj również trzeba wybrać się do sądu i osobiście przejrzeć akta księgi wieczystej. Czym są akta – znajdziesz niżej.
Analizując księgę wieczystą możesz się natknąć na bardzo różne sytuacje. Przykładowo w dziale III może znaleść się służebność, która już dawno wygasła, należy pamiętać, że każdy wpis do księgi wieczystej odbywa się „na wniosek” czyli jeżeli ktoś nie dopilnuje tej sprawy konsekwencje mogą być w przyszłości bardzo nieprzyjemne.
Przymusowa hipoteka oznacza, że wierzyciel ma pierwszeństwo do danej nieruchomości w przypadku licytacji komorniczej! To istotna informacja jeśli równolegle są też wpisane inne typy hipotek.
Pamiętaj, żeby zapoznać się z księgą wieczystą nie tylko przed podpisaniem umowy przedwstępnej ale również w dniu podpisania umowy głównej. Pomimo faktu, że od lipca 2016 roku notariusze mają obowiązek dokonać wpisu w księdze wieczystej tego samego dnia, w którym dokonano czynności notarialnej to może się zdarzyć sytuacja, gdzie

Czym są akta KW i kto może mieć do nich dostęp?

Do każdej księgi jest prowadzony zbiór dokumentów będących podstawą do wpisów dokonywanych w jej treści. Zbiór ten stanowi akta księgi wieczystej i jest zbiorem dostępnym jedynie dla osób uprawnionych. Aby móc otrzymać dostęp do akt trzeba być notariuszem lub udowodnić tzw. interes prawny dotyczący nieruchomości, która Cię interesuje. Oczywiście możesz upoważnić osobę, która zrobi to za Ciebie i pokaże Ci protokół z badania akt księgi wieczystej. Może to być pośrednik nieruchomości lub inna osoba. Ważne żeby była to osoba rzetelna, dokładna i potrafiła „czytać” księgi wieczyste.